用語集

あ行
一般事務受託者【いっぱんじむじゅたくしゃ】

投資法人の委託を受けてその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う者をいいます。一般事務受託者は、投資主名簿及び備置き、投資証券の発行、投資主に対する分配金の支払、機関の運営や計算に関する事務などを受託して行います。

か行
会計監査人【かいけいかんさにん】

会計監査人とは、投資主総会の決議によって選任され、投資法人の計算書類、資産運用報告及び金銭の分配に係る計算書並びにこれらの附属明細書について監査を行う、投資法人に必ず設置される機関をいいます。

会社型投資信託【かいしゃがたとうししんたく】

会社型投資信託とは、法人格を備えた投資法人が発行する投資口を投資家が購入するという形式をとり東京証券取引所に上場されているREITもこれに含まれます。

外部成長【がいぶせいちょう】

外部成長とは、企業の内部資源に依存しないで外部の資源を利用して成長することをいい、たとえば、新規物件取得や合併を通じた資産規模の拡大や、それに伴う経費削減などがあります。

稼働率【かどうりつ】

稼働率とは、賃貸可能面積に対する、実際の賃貸面積の割合をいいます。

鑑定評価額【かんていひょうかがく】

鑑定評価額とは、土地や建物などの不動産を、専門家たる不動産鑑定士が評価した価額をいいます。

監督役員【かんとくやくいん】

監督役員は、投資主総会の決議によって選任され、執行役員の職務の執行を監督を行います。投資法人では、執行役員の員数に一を加えた数以上の監督役員が必要とされています。

規約【きやく】

規約とは、会社における定款に相当し、投資法人の目的、照合、資産運用の対象及び方針など様々な事項について記載されています。

減損【げんそん】

REITにおける固定資産の減損とは、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった状態です。減損処理とは、そのような場合に、一定の条件のもとで回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理です。

コベナンツ【こべなんつ】

コベナンツとは、一般にローン契約書に記載される特記事項のことをいいます。たとえば、LTVやDSCRについての財務制限条項が設定され、それに借手が違反した場合にはペナルティーが科されることになります。

さ行
資産保管会社【しさんほかんがいしゃ】

資産保管会社とは、投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行う法人をいい、信託会社などが業務を行うことになります。

執行役員【しっこうやくいん】

執行役員は、投資主総会の決議によって選任され、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表します。

資本的支出【しほんてきししゅつ】

資本的支出(CAPEX)とは、固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額をいいます。

修繕費【しゅうぜんひ】

修繕費とは、固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額をいいます。

信託受益権【しんたくじゅえきけん】

信託受益権とは、信託財産から得られる利益を受け取る権利をいいます。

た行
耐用年数【たいようねんすう】

耐用年数とは、建物などの固定資産が物理的・経済的に使用可能な年数をいいます。減価償却期間算定の基準となります。

導管性要件【どうかんせいようけん】

導管性要件とは、投資法人と投資主との間の二重課税を回避するための税務上の要件をいいます。代表的な要件としては、当該事業年度に係る配当等の額の支払額が、当該事業年度の配当可能利益の金額として政令で定める金額の100分の90に相当する金額を超えていること(いわゆる90%ルール)が挙げられます。

投資主総会【とうしぬしそうかい】

投資主総会とは、株式会社における株主総会に相当し、規約の変更や役員等の選任など、法律や規約などで定められている事項を決議します。

投資法人【とうしほうじん】

投資法人とは、「投資信託及び投資法人に関する法律」においては、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として、この法律に基づき設立された社団をいいます。資産の運用以外の行為を営業としてすることができず、使用人を雇用することが出来ないため、AM会社や資産保管会社、一般事務受託者などに業務を委託することになります。

投資法人債【とうしほうじんさい】

投資法人債とは、株式会社における社債に相当し、投資法人における資金調達手段のひとつになります。

投信法【とうしんほう】

投信法とは、投資信託および投資法人に関する法律の略で、投資者の資金を主として有価証券・不動産等に対する投資として集合して運用し、その成果を投資者に分配する制度を定める法律をいいます。

な行
内部成長【ないぶせいちょう】

内部成長とは、企業内部にある資源を利用して成長することをいい、たとえば、保有物件の賃料単価の引き上げ、稼働率の上昇、賃貸関連費用の削減、金融費用の削減などがあります。

は行
負ののれん【ふののれん】

負ののれんとは、ある企業やその一部の事業を取得した場合に、取得原価(支出額)が取得した資産・負債に配分された純額に不足する額をいいます。負ののれんは会計上、発生期の利益となりますが、配当可能利益の計算には含まれないため将来の分配減資(固定資産の売却損や減損等に充当)となります。日本賃貸住宅投資法人は、第9期においてプロスペクト・リート投資法人との合併に伴い、負ののれん発生益を計上しています。

ポートフォリオ【ぽーとふぉりお】

ポートフォリオとは、保有者ごとの資産をいい、日本賃貸住宅投資法人においては、保有する不動産の集合体となります。

ま行
マスターリース契約【ますたーりーすけいやく】

マスターリース契約とは、サブリース(転貸)を前提として、不動産所有者から建物又は土地を一括で賃借する契約のことをいい、実際の入居状況にかかわらず賃料は保証される賃料保証型とパス・スルー型の2パターンがあります。

や行
役員会【やくいんかい】

役員会とは、投資法人に必ず設置される機関であり、投資主総会の決議によって選任された全ての執行役員及び監督役員で構成されます。役員会は投資信託及び投資法人に関する法律及び規約に定める権限を行うほか、執行役員の職務の執行を監督します。

ら行
リファイナンス【りふぁいなんす】

リファイナンスとは、返済期限が到来した借入金の借り換えをいいます。

リーシング【りーしんぐ】

リーシングとは、空室を埋めるべく新しい居住者やテナントを探して、誘致することをいいます。

レジデンス【れじでんす】

レジデンスとは住宅・住居を意味します。REITではオフィスやリテール、ホテルなどにも投資するものもありますが、日本賃貸住宅投資法人では、レジデンスに特化した投資を行っています。

レントロール【れんとろーる】

レントロールとは、貸借状況一覧表をいい、書式は様々ですが賃借人(テナント)の部屋番号、部屋タイプ、面積、賃料・共益費・敷金等の入金状況や契約期間などが含まれます。

A -Z
AM会社【AMがいしゃ】

AM会社とはアセット・マネジメント会社のことで、投資法人が委託した、資産の運用・運営・管理を行う資産運用会社のことをいい、日本賃貸住宅投資法人のAM会社は株式会社ミカサ・アセット・マネジメントとなります。

BM会社【BMがいしゃ】

BMとはBuilding Managementの略で、運営・管理・改修・清掃といったビルマネジメントに関する業務を行う会社をいいます。

CAPEX【CAPEX】

CAPEXとは、Capital Expenditureの略称で、資本的支出と同義です。

DCF法【DCFほう】

DCF(Discounted Cash Flow)法とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて 現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法です。

DSCR【DSCR】

DSCRとはDebt Service Coverage Ratioの略称で元利金支払能力を示す指標のひとつです。日本賃貸住宅投資法人では、金利償却前当期純利益 / 支払利息(投資法人債利息を含む)として算定しています。

ER【ER】

ERとはEngineering Reportの略称で、証券化対象不動産の鑑定評価に当たって対象不動産の個別的要因等の確認等に必要となる、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った対象不動産の状況に関する調査報告書をいいます。

LTV【LTV】

LTVとは、Loan To Valueの略称で、投資法人債や銀行からの借入金等の負債額を物件の資産価値で割った比率をいい、借入金返済の安全度を測る尺度のひとつです。

NOI【NOI】

NOIとはNet Operating Incomeの略称で、日本賃貸住宅投資法人では、賃貸事業収 - 賃貸事業費用 + 減価償却費として算定しています。

PM会社【PMがいしゃ】

PM(Property Management)会社とは、物件のリーシングや建物修繕管理、AM会社に対するレポーティング等、不動産の管理業務を行う会社をいいます。

PML【PML】

PMLとは、Probable Maximum Lossの略称で、地震による予想最大損失率を意味します。PML値は、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものに分けられます。PML値についての統一された厳密な定義はありませんが、日本賃貸住宅投資法人では、建物の供用期間を50年とし、50年間に10%の超過確率で発生するであろう大地震(再現期間475年相当)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率(%)で示したものを意味します。

PO【PO】

POとはPublic Offeringの略称で、不特定かつ多数の投資家に対し、新たに発行される有価証券の取得の申込を勧誘することをいい、日本賃貸住宅投資法人においても過去に新投資口の発行を行っています。

RC造【RCぞう】

RC(Reinforced Concrete)造とは、鉄筋コンクリート造をいい、主要構造部が鉄筋とコンクリートで作られる工法です。

REIT【REIT】

REITとは、Real Estate Investment Trustの略称で、不動産投資信託ともいいます。投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、その賃料収入や売却益で投資家に配当金を支払う方式で日本でも平成12年11月の投信法の改正で解禁されました。

SRC造【SRCぞう】

SRC(Steel framed Reinforced Concrete)造とは、 鉄骨鉄筋コンクリート造をいいます。鉄骨の外側を鉄筋コンクリートで補強した工法で、高層建築に利用されます。

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